Abschreibung: Mit Mietwohnungen Steuern sparen

Mit Mietwohnungen Steuern sparen

28 % Abschreibung in nur vier Jahren

Der Wohnungsmarkt ist in vielen Ballungsgebieten angespannt. Eine Sonderabschreibung für neugebaute Mietwohnungen, die auch für mittlere und untere Einkommensgruppen bezahlbar sind, soll Abhilfe schaffen. Nachdem nun auch der Bundesrat dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus seine Zustimmung erteilt hat, können private Investoren starten. Sie können für neue Mietwohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den drei folgenden Jahren Sonderabschreibungen in Höhe von jeweils 5 % geltend machen. Die reguläre lineare 2 %ige Gebäudeabschreibung darf zusätzlich angesetzt werden. Damit kann die neugebaute Mietwohnung in nur vier Jahren bis zu insgesamt 28 % abgeschrieben werden.

Voraussetzungen für die Förderung

Bauanträge müssen nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt werden.
Es müssen neue Wohnungen entstehen, z. B. durch den Neubau eines Hauses mit Mietwohnungen oder durch Ausbau eines Dachgeschosses zu einer neuen Wohnung. Baumaßnahmen, die nur zu einer Verlegung von Wohnraum oder zur Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes führen, werden nicht begünstigt.
Die begünstigten Flächen müssen mindestens zehn Jahre entgeltlich für Wohnzwecke vermietet werden. Dafür muss die Wohnungsmiete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete betragen. Ferienwohnungen sind nicht begünstigt.
Die Gesamtkosten dürfen maximal 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Gefördert werden davon maximal 2.000 Euro je Quadratmeter.
Eine Sonderabschreibung darf letztmalig 2026 geltend gemacht werden. Dies gilt auch für Wohnungen, bei denen der vierjährige Inanspruchnahmezeitraum noch nicht abgeschlossen ist.

Beispiel

Ein Vermieter errichtet ein Gebäude mit vier Wohnungen, die dauerhaft und zur ortsüblichen Marktmiete vermietet werden (je 80 qm, Bauantrag 2019, Fertigstellung Anfang 2021). Die Baukosten betragen 3.000 € je qm Wohnfläche, insgesamt 960.000 €. Zwei Drittel der Baukosten (2.000 Euro je qm) werden steuerlich gefördert. Der Vermieter kann in den Jahren 2021 bis 2024 jeweils 32.000 Euro Sonderabschreibung (5 % auf 640.000 Euro) sowie 19.200 Euro lineare Abschreibung (2 % auf 960.000 Euro) geltend machen. Bei einem Steuersatz von 40 % führt dies zu einer jährlichen Steuerminderung von 20.480 Euro, wovon 12.800 Euro allein auf die Sonderabschreibung entfallen. Wird gegen die Fördervoraussetzungen verstoßen, ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen. Solche Verstöße liegen beispielsweise vor, wenn die begünstigte Wohnung innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist nicht mehr entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird oder die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.

Tipp

Vermieter sollten schon bei der Kalkulation der Baukosten einen Puffer für ungeplante Zusatzkosten einplanen und die Obergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht voll ausschöpfen.

(Stand: 20.09.2019)